一、房产评估的方法有哪些
1、成本法
成本计算法是对取得土地的各项成本费用进行核算，除去不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
2、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发或建设利润，得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
3、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
4、剩余法
房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
二、什么情况下需要房产评估
1、房价明显过低
买卖双方可能会为了少缴税费，向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值，交易双方不愿意调整房价，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
2、买卖双方要求评估
交易双方为了确定合理的交易价格，也可委托评估事务所进行二手房评估，作为交易价格的参考。
3、办理房产保险
办理房地产保险是要评估房价的，确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。
4、申请抵押贷款
在房产交易过程中，有些购房者为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价格对贷款银行来说有很大的风险。银行会为了确定抵押物的担保价值，对房产进行二手房评估。
5、发生房地产纠纷
签订二手房买卖合同后，如果一方以价格过高或过低为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二手房评估。
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