近日，湖南省浏阳市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室印发了农村宅基地管理与改革系列制度，主要有《浏阳市城乡合作建房改革试点实施意见》、《浏阳市农村建房宅基地审批指导意见》、《浏阳市农民住房财产权（农村宅基地使用权）抵押贷款办法》等八项制度。其中，《浏阳市城乡合作建房改革试点实施意见》（以下简称《意见》）的改革力度堪称国内首创，意味着浏阳作为全国新一轮农村宅基地改革试点地区，率先取得重大的创新性突破。
不仅能办权证，还能按合作人数单独办证！
《意见》对城乡合作建房的对象范围、合作方式、合作年限、面积上限等具体内容作出了明确规定。其中最引人注目的是，《意见》明确规定：依法不享有农村宅基地资格权的城镇居民、法人或其他组织可与农户联建住房，依法申领不动产权证书，对约定部分的房屋享有所有权和使用权，同时还能按合作建房参与者人数单独办理不动产权证！
记者从百度搜索“宅基地合作建房”发现，这一全新模式在全国均处于探索阶段，因此引发的纠纷事件也层出不穷。总部位于长沙的土流集团有限公司是国内较早从事互联网土地流转的企业，集团旗下专业从事宅基地与农房盘活业务的轻宅科技副总经理、土地政策实践专家韩长生认为：“此举是国家新一轮宅基地三权分置改革的有效探索与实践，算是从根本上解决此前城乡合作建房无法突破的履约安全与信任问题，在全国范围内都是首创，能够有效解决权证纠纷，保护合作建房参与者的合法权益。”
图为2021年6月，北京市民韩先生（右）从滦平县农村产权交易中心工作人员手中拿到第一份合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书。这意味着从政府层面对农村宅基地租赁期内使用权的合法性认证。
合作年限可达40年，等同城市商业住宅！
《意见》的另一大亮点是：明确规定了合作建房年限最高可达40年，韩长生表示，这一年限规定等同于城市里商业性质住宅的产权年限。过去，按照《土地管理法》、《合同法》等相关法律法规，合作建房、农房租赁的最高年限为20年，超过则需要合同期满后另行续约，部分超长年限的合同则暗藏风险，这导致不少追求田园康养生活的城市居民或有意从事乡村民宿等经营业态的业主不愿投入，也不敢投入，成为合作建房的另一块绊脚石。浏阳此次出台最高40年合作建房年限，对于吸引人才和资本下乡，改善农村居住环境，激活农村闲置农房和宅基地，壮大村集体经济组织的实力，都有一定的促进作用。
宅基地使用权与农房所有权能贷款了！
此外，系列政策中的《浏阳市农民住房财产权（农村宅基地使用权）抵押贷款办法》中还明确，在浏阳市范围内取得不动产权证书的农民住房财产权可作为抵押物向金融机构申请贷款，实现了农户住房和宅基地的融资功能，关于抵押权的登记、贷款合同的签订与履行办法中都有明确规定。
过去，宅基地由于流通受限，一直抵押不畅，这也导致了有些农民需要资金时缺少融资途径。韩长生认为，此次政策中的突破在于宅基地使用权可抵押贷款，只要政府做好了制度设计与规范，金融部门据此做好风险防范，就能做到农民愿意贷、银行敢放贷，帮助广大农民实现安居、宜居梦。
突破性、开创性改革政策被点赞！
据了解，2015年2月，国务院在全国设立了33个宅基地改革试点县（市、区），浏阳市是湖南省唯一一个入选的县市，此轮宅改至2019年底正式结束。2018年1月，浏阳受湖南省农村土地制度改革试点工作领导小组办公室安排，启动“城乡合作建房”的试点任务，在“一户一宅”的基础原则上，积极探索城乡合作建房的可行性出路。2020年9月，中央农办、农业农村部研究正式确定在全国104个县（市、区）以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，其核心是要探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。
图为2021年3月，浏阳市农业农村局党组成员、副局长熊伟，自然资源局党组副书记、副局长刘学辉，浏阳市农业农村局宅改办副主任何俊雄等市级主管部门领导和经办科室负责人，在该市小河乡调研农房盘活与合作建房。
“我们经常关注各地的宅改政策，这次浏阳的合作建房试点政策堪称“王炸”。合作建房是一个刚性需求，但业务实践中各方一直都持审慎态度。最近在浏阳小河乡我们就有一个利用闲置宅基地合作建房项目，这个新政就像及时雨，为小河乡项目的推动带来重大利好。”韩长生介绍，按照新政策，小河乡项目将围绕共享共建，共生共融的核心理念，将闲置的20余户闲置宅基地和农房打造成宜居宜业、风景优美的田园度假居所，实现乡村得发展、政府得民生、村民得实惠、企业得效益的共赢局面。
