一、什么小产权房？
1、小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。产权证不是经由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
2、小产权房是社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
3、按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。在拆迁的时候，赔偿只能按照实际使用人的赔偿办法，无法享受所有人的拆迁赔款，差别是非常大的。
二、买小产权房有哪些风险？
1、没有产权证和土地证
就算是同一个区域的房产，有些小产权房的价格也是商品房价格的1/3甚至更低，所以不少朋友顶着产权风险也要购买小产权房。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必须要有的证件，而小产权房没有相关证件，即便有，也是村委会或乡政府颁发，法律不予认可。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
小产权房不能办理房产证，因此，购房者若想贷款购买小产权房，不能从银行贷款，购买小产权房的购房者要一次性交清放款。不仅是说买小产权房不能贷款，买完后也不能用小产权房抵押到银行贷款。
3、小产权房交易难
小产权房没有房产证，在交易时不能办理过户，这样风险就很大，小产权房的房主完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房多卖的目的，第三人的利益得不到保证。
4、拆迁补偿难
购买了小产权房的购房者，在面临房屋拆迁时可能得不到拆迁补偿，很可能陷入“钱房两失”的境地。所以购房者真要买小产权房，最好是买已成规模的小产权房，起码不会轻易拆除。
5、买卖合同的效力问题
由于小产权房不具备上市交易的条件，因此购房者在签订房屋买卖合同时不具备法律效益，且小产权房没有产权登记，所以不会产生物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。
