王老爹是东台市某镇某村人，与同村的王强系叔侄关系。早在1990年时，王老爹在农村建造了一幢二层楼房和几间附房，房子未领取房屋所有权证书。多年后，王老爹的两个儿子成家立业并分家，王老爹搬至东台市区与次子王二共同生活。
2007年，王二将该自建房及附房以4万元的价格出售给王强，王二与王强签订了书面卖房协议，并在协议上约定“不得反悔”。随后，王强支付了房款，并对该房屋进行翻建装修，重建附房等，入住至今有10余年。
今年1月，王老爹将王强诉至法院，认为由于自己长期不在农村老家，现准备回老家养老时才发现，案涉房屋已被王强无故霸占，要求王强返还涉案自建房1幢（含附房）。王强到庭后表示，涉案房屋系原告的儿子王二以合理价格出售给自己，签订了协议，也支付了房款。其后对房子进行翻新、装修并入住，前后花费几十万元，因此不同意返还给原告。
该案中，与原告共同生活的次子王二以4万元价格将涉案房屋出卖给同村无宅基地的被告，被告并不知道王二无处分权，其无重大过失且支付了相应的对价，取得房屋后进行了装修、入住。虽然房屋登记在原告名下，但王强有理由相信涉案房屋在原告分家时分给了王二。被告取得房屋已有10多年，原告知道或应当知道涉案房屋已经由被告善意占有使用的事实，但其一直未向被告主张房屋所有权，应视为同意儿子王二将案涉房屋出售给被告的事实，现主张返还案涉房屋明显有违诚信原则，其诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院据此判决驳回原告的诉讼请求。王老爹不服一审判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
在本案中，王老爹在集体土地上所建房屋按照现行法律规定，是可以卖给本集体经济组织成员王强的，因此王二与王强签订的卖房协议是有效的。
但如果卖给非本集体经济组织成员的人，因为买房人无权使用该集体宅基地，买卖房屋关系不生效，买卖双方签订的买卖房屋协议也不生效。
农村房子进行转让，哪些情况是属于无效的呢？
1、转让方将农村房子转让给其他法人代表或者是其他组织的情况均属于无效行为，我国法律明确规定，农村房子只允许在集体组织内部流通，禁止转让给集体经济组织以外的成员。
2、转让人未经村集体批准而私自进行转让的情况同样也属于无效行为，因为宅基地是属于村集体的，所以在转让自建房时就必须征得村集体的同意。
3、一般情况下，农村要求是一户一宅，因此在受让方已有住房或者是宅基地的情况下，将农村宅基地自建房转让给受让方，这种情况也是属于无效的。
通过上述案件可知，买主如果符合本集体经济组织成员的规定，且买卖程序合法，买卖房屋的协议一旦生效，想要反悔就很难了。因此，大家农村的房子在进行买卖时一定要谨慎。
「本文来源：江苏法制报」
